Richtig mieten

Wer auf Wohnungssuche ist, muss einiges beachten. Bei allen Fragen rund um das Thema Wohnen in Aachen, helfen Dir die Wohnungsberatungen der Aachener ASten weiter.

Wohnungsberatung des AStA der FH
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Eine Mieterhöhung seitens des Vermieters bedarf in jedem Fall der Schriftform. Es muss eine Begründung angegeben werden. Dabei sind mehrere Fälle zu unterscheiden:

Miethöhe bei Vertragsabschluss

Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages kann die Miete im Prinzip von dem Vermieter beliebig festgelegt werden. Die Miethöhe ist nur unzulässig, wenn Mietwucher oder eine wesentliche Mietpreisüberhöhung vorliegt. Mietwucher liegt dann vor, wenn der Vermieter unter Ausbeutung der Zwangslage, des Leichtsinns oder der Unerfahrenheit der Mieter eine Wohnungsmiete verlangt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu seiner Leistung steht. Das ist nach der üblichen Rechtsprechung der Fall, wenn die Miethöhe die ortsübliche Vergleichsmiete (siehe Aachener Mietspiegel) um mehr als 50% übersteigt.
Von wesentlicher Mietpreisüberhöhung spricht man dann, wenn der Mietpreis die ortsübliche Vergleichsmiete nicht unwesentlich übersteigt, also mindestens 20% über dem Mietspiegel liegt, und der Mietpreis durch die Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen erzielt werden konnte. Die Entgelte für die laufenden Aufwendungen der Vermieterpartei sind angemessen hoch, sofern sie nicht in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen. Sollte einer dieser Fälle vorliegen, wende Dich an das Wohnungsamt im Verwaltungsgebäude am Hauptbahnhof.

Mieterhöhung wegen Kapitalkostenerhöhung

Bei freifinanzierten Wohnungen ist eine Mieterhöhung aufgrund von gestiegenen Kapitalkosten seit 2001 nicht mehr möglich.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach einer durchgeführten Modernisierung hat der Vermieter unter Umständen das Recht, bis zu 11% der Kosten für die Modernisierung auf die Jahresmiete aufzuschlagen. Die Regelungen und Ausnahmen hierzu sind jedoch so komplex, dass sie den Rahmen dieser Broschüre sprengen würden.

"Normale Mieterhöhung"

Liegt keiner dieser Fälle vor, bleibt dem Vermieter noch der Weg der ”normalen“ Mieterhöhung. Nach Eingang des Mieterhöhungsschreibens hast Du als Mietpartei zwei Monate Zeit zu prüfen, ob Du der Mieterhöhung zustimmst oder nicht. Bei Zustimmung wird die Mieterhöhung zu Beginn des dritten Monats nach Zustellung des Schreibens wirksam. Bei diesen Fristen zählen immer nur volle Monate, d.h. wird das Mieterhöhungsschreiben z.B. am 10. September zugestellt, hast Du Zeit zur Prüfung im Oktober und November, und die Erhöhung wird frühestens ab dem 1. Dezember wirksam.

Hierbei muss der Vermieter darlegen, in welche Kategorie die Wohnung einzuordnen ist (in Aachen ist der überwiegende Wohnungsbestand der mittleren Wohnlage zuzuordnen).
• Nennung drei vergleichbarer Wohnungen, für die eine erhöhte Miete gezahlt wird.
• Sachverständigengutachten. Dies hat im Mieterhöhungsschreiben zu erfolgen. Im Fall 2 darf bei den Vergleichswohnungen selbstverständlich keine wesentliche Mietpreisüberhöhung oder gar Mietwucher vorliegen. Die genannten Wohnungen dürfen allerdings demselben Vermieter gehören.

Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung nur verlangen, wenn die folgenden drei Bedingungen gleichzeitig vorliegen:
• Der Mietzins ist seit einem Jahr unverändert.
• Der verlangte Mietzins übersteigt die ortsüblichen Entgelte nicht.
• Der Mietzins hat sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20% erhöht. Die Punkte 1 und 3 sind recht einfach zu überprüfen, allerdings haben Mieterhöhungen nach Modernisierung und Betriebskostenerhöhungen keine Begrenzung nach Nr. 1 und 3.
Um Punkt 2 zu belegen, gibt es nach dem Gesetz ausschließlich folgende Möglichkeiten für den Vermieter:

  • • Verweis auf den Mietspiegel ~ Hierbei muss der Vermieter darlegen, in welche Kategorie die Wohnung einzuordnen ist (in Aachen ist der überwiegende Wohnungsbestand der mittleren Wohnlage zuzuordnen).
  • • Nennung drei vergleichbarer Wohnungen, für die eine erhöhte Miete gezahlt wird.
  • • Sachverständigengutachten - Dies hat im Mieterhöhungsschreiben zu erfolgen.
Im Fall 2 darf bei den Vergleichswohnungen selbstverständlich keine wesentliche Mietpreisüberhöhung oder gar Mietwucher vorliegen. Die genannten Wohnungen dürfen allerdings demselben Vermieter gehören.

Stimmst Du als Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, kann der Vermieter Dich bis spätestens 3 Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung verklagen. Über die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung entscheidet dann ein Gericht. Aus den vorigen Abschnitten ist zu erkennen, dass das Gesetz einen relativ hohen formalen Anspruch an ein Mieterhöhungsverlangen stellt. Wir haben schon oft die Erfahrung gemacht, dass sich eine Mieterhöhung aufschieben oder ganz vermeiden lässt, wenn man sich informiert und nicht sofort alles bezahlt, was der Vermieter verlangt.

Wohnst Du in einem Haus mit vielen Mietparteien und steht eine Mieterhöhung an, ist es ratsam, sich mit allen anderen Mietparteien abzusprechen. Viele Vermieter versuchen, eine Mieterhöhung mit formal unzulänglichen Begründungen durchzusetzen (etwa: ”Da die allgemeinen Kosten gestiegen sind, muss ich leider die Miete erhöhen.“). Sind erst einmal drei Mietparteien auf die Mieterhöhung eingegangen, hat der Vermieter drei Vergleichswohnungen und kann dementsprechend eine Mieterhöhung von allen anderen Mietparteien unter Berufung darauf verlangen. In jedem Fall sollte hier rechtskundiger Rat eingeholt werden.

Der Mietvertrag

Der Abschluss eines schriftlichen Mietvertrages ist prinzipiell ratsam. Es vermeidet erfahrungsgemäß "Arger", wenn grundsätzliche Vereinbarungen im Mietvertrag festgehalten wurden. Ein Mietvertrag ist außerdem günstig, wenn das Bestehen eines Mietverhältnisses vor dem Einzug nachgewiesen werden soll. Ein Vertrag muss jedoch nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Auch ein mündlicher Mietvertrag ist ohne Einschränkung rechtsgültig und der Mieter besitzt alle gesetzlichen Rechte und Pflichten. Als Nachweis gelten hier der Besitz eines Schlüssels zur Wohnung und regelmäßige Mietzahlungen. Der mündliche Vertrag hat den Vorteil, dass Vermieter sich nicht auf mieterfeindliche Vertragsklauseln berufen können, wie sie in vielen Formularverträgen enthalten sind. Vertragsformulare sind in Schreibwarenläden erhältlich. Auch kann man beim Deutschen Studentenwerk e.V. (DSW) speziell für studentische Mieter abgefasste Vertragsformulare erhalten. Nach Abschluss eines Mietvertrages ist dieser in jedem Fall verbindlich. Auch wenn Du noch gar nicht in die Wohnung eingezogen bist, kannst Du nicht einseitig vom Vertrag zurücktreten.

Ein schriftlicher Mietvertrag sollte in jedem Fall enthalten:

• Name(n) und Anschrift(en) der Vertragsparteien
• Genaue Wohnungslagebeschreibung (z.B. 1. Stock links)
• Beginn des Mietverhältnisses

Wichtig für WGs:

• Regelung darüber, was passiert, wenn ein Mieter vor den anderen aus dem Mietvertrag ausscheiden möchte
• Unterschriften aller Beteiligten
• Einzugsprotokoll

Das Einzugsprotokoll

Das Einzugsprotokoll gehört zwar nicht in den Mietvertrag, sollte aber unbedingt beim Einzug gemacht werden. Es sollte eine Wohnungsbeschreibung (ist sie renoviert oder nicht, etc.), gegebenenfalls eine genaue Mängelbeschreibung (z.B. Risse im Waschbecken, Flecken im Teppich, beschädigte Möbel, etc.) enthalten. Mängel können auch auf Fotos festgehalten werden, diese haben die größte Beweiskraft. Es erspart nämlich erfahrungsgemäß Ärger und Kosten beim Auszug, wenn nachgewiesen werden kann, in welchem Zustand die Wohnung übernommen wurde. Falls Schäden festgestellt werden, solltest Du Dir von der Vermieterpartei schriftlich versichern lassen, dass diese noch beseitigt werden. Die Vereinbarungen im Mietvertrag sind für etwaige spätere Auseinandersetzungen sehr viel bedeutender als allgemein angenommen wird. Generell sind alle Vereinbarungen wirksam, sofern sie nicht gegen die guten Sitten oder zwingende Gesetze verstoßen. Auch die sog. Formularmietverträge bieten keinen Schutz vor mieterfeindlichen Vertragsklauseln, da es keinen amtlich verbindlichen Vordruck gibt. Im Prinzip kann jeder ein solches Formular erstellen. Insbesondere solltest Du darauf achten, ob neben der Miete und den Nebenkosten noch andere finanzielle Verpflichtungen entstehen, z.B. durch die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen, etc.

Wichtig ist auch die Dauer des Mietvertrages:

Ist ein Mietvertrag z.B. auf ein Jahr befristet, kann man in der Regel nicht vor Ablauf dieser Zeit das Mietverhältnis beenden, sondern ist grundsätzlich verpflichtet, die Miete bis zum (bitteren) Ende zu zahlen. Jedoch haben sich die Bestimmungen bezüglich Zeitmietverträgen verändert; diese sind nur noch gültig, wenn der Vermieter dafür schon bei der Vermietung einen zulässigen Grund angeben kann. Ansonsten besteht unter Umständen die Möglichkeit, eine Untervermietung für die restliche Dauer des Mietvertrages zu beantragen. Diese bringt aber gewisse Risiken mit sich.

Staffelmietverträge

Staffelmietverträge sehen bereits im Mietvertrag eine bestimmte Erhöhung der Miete zu festgelegten Zeitpunkten vor. Hier muss kein besonderes Mieterhöhungsschreiben erfolgen. Die Staffelmietvereinbarung ist nur wirksam, wenn der Erhöhungsbetrag oder der neue Mietbetrag genau beziffert wird. Eine Angabe der prozentualen Erhöhung ist nicht zulässig.

Mietspiegel für Aachen zum Download (PDF)
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Nebenkosten

Die Nebenkostenabrechnung muss bis spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres vorliegen, alles andere ist verjährt. Neben der laufenden, im Mietvertrag vereinbarten Miete kann die Vermieterpartei die Zahlungen von Betriebskosten (+ Kosten für Energie = Nebenkosten) verlangen, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung ist jedoch nur wirksam, wenn klar bestimmt ist, welche Betriebskosten im Einzelnen die Mietpartei zu tragen hat. Zu unterscheiden sind folgende Vertragsklauseln (Mischformen sind möglich):

Pauschale für Nebenkosten

Eine Möglichkeit ist die Vereinbarung einer monatlichen Pauschale für die Nebenkosten. Damit sind alle Zahlungen abgedeckt, es kann also keine Nach- oder Rückzahlungen geben. Es erfolgt keine Nebenkostenabrechnung.

Bruttokaltmiete

Hier sind die Betriebskosten in der Grundmiete enthalten. Dieser Fall liegt auch dann vor, wenn nichts anderes vereinbart ist. Es können keine weiteren Zahlungen neben der Miete verlangt werden, allerdings besteht die Möglichkeit, eine nachgewiesene Erhöhung der Betriebskosten auf die Mietseite abzuwälzen.

Mögliche Betriebskosten

Grundsätzlich gilt: Nur die im Mietvertrag aufgeführten und tatsächlich angefallenen Nebenkosten dürfen abgerechnet werden. Die Betriebskosten, die im Mietvertrag auf den Mieter zukommen können, sind in der 3. Anlage zu ħ27 der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) aufgezählt.

Vorauszahlung

Zulässig und üblich ist es auch, eine Vorauszahlung für die Betriebskosten zu vereinbaren, über die dann jährlich abgerechnet wird. Die Mietpartei hat das Recht, Rechnungsbelege o.ä. einzusehen, sie müssen der Abrechnung jedoch nicht beigefügt sein. Die Betriebskostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgen. Bei den Klauseln bzgl. der Nebenkosten kommt es entscheidend auf die Formulierung im Einzelfall an. Hat der Vermieter bei Vertragsabschluss nicht alle umlagefähigen Nebenkosten vereinbart, so kann er das später nicht einseitig ändern. Die Betriebskostenabrechnungen bieten häufig Anlass zu Streitigkeiten. Es lohnt sich daher, sie vor dem Bezahlen sorgfältig zu prüfen und eventuell die Belege und die Quittungen der Vermieterpartei einzusehen, denn es ist sehr schwer, zu viel gezahltes Geld zurückzuerhalten.

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Zweitwohnsitz

Wer in Aachen seinen Zweitwohnsitz anmeldet, muss an die Stadt Aachen 10% der Kaltmiete oder eine Pauschale abführen.